REIT คืออะไร

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)

มีลักษณะเป็น "กองทรัพย์สิน" ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee) ไม่มีฐานะเป็นนิติบุคคล โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์ คือ ผู้ที่จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ซึ่งจะเป็นผู้เสนอขายหน่วยทรัสต์ และนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์มาให้กับทรัสตีที่ตนเองไว้วางใจเพื่อจัดตั้ง REIT โดยสัญญาก่อตั้งทรัสต์จะแบ่งหน้าที่ให้ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์และทรัสตีเป็นผู้กำกับดูแลการ ปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์และเก็บรักษาทรัพย์สิน

ประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่ ทจ. 82/2558

ดาวน์โหลดไฟล์

การลงทุนใน REIT

นักลงทุนกลุ่มแรกที่ลงทุนใน REIT คือผู้ซื้อหน่วยทรัสต์ตอนเสนอขายครั้งแรก (Initial Public Offering : IPO) โดยสำนักงาน ก.ล.ต. อนุญาตให้นักลงทุนรายใดรายหนึ่งหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

หลังจากผ่านช่วง IPO ไปแล้ว ผู้ลงทุนต้องเข้าไปลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งจะต้องเปิดบัญชีซื้อขาย หลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ที่เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น ทั้งนี้ REIT จะซื้อขายภายใต้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ข้อพิจารณาก่อนการลงทุน

  1. อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุน นั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ซึ่งมีผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วย เช่น REIT อาจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนา ความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมีความเสี่ยงต่อความสม่ำเสมอของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
  2. การแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์ แต่ละ REIT สามารถแบ่งชนิดของหน่วยทรัสต์เพื่อเสนอขายให้ ผู้ลงทุนแต่ละประเภทได้ ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจกับสิทธิและข้อจำกัดของหน่วยทรัสต์แต่ละ ประเภทที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวนด้วย
  3. สภาพคล่องของการซื้อขายและราคาหน่วยทรัสต์ที่อาจลดลง เนื่องจาก REIT ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผู้ลงทุนอาจมีความเสี่ยงในด้านสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้ ราคาซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็นราคาตามกลไกตลาดซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจมีปัจจัยหลายด้านเข้ามากระทบ ตั้งแต่เรื่องภาวะเศรษฐกิจ การเมือง หรือแนวโน้มของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการคาดการณ์ผลการดำเนินงานในอนาคตของ REIT

ดังนั้น ผู้ลงทุนต้องประเมินตนเองว่าเหมาะสมกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับใด และทำความเข้าใจ ลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน โดยต้องศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียดเกี่ยวกับ นโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ปัจจัยความเสี่ยง ที่เกี่ยวข้อง เพื่อดูว่าผลตอบแทนของ REIT ขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไร นโยบายเงินปันผลค่าธรรมเนียมและ ค่าใช้จ่ายต่างๆ และควรสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุน

ประโยชน์ของ REIT

ระดับเจ้าของทรัพย์สิน
  • เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำ เงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้
ระดับกองทรัสต์
  • ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
  • สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
  • สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
  • เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้
  • เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ
ระดับผู้ลงทุนทั่วไป
  • ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
  • มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
  • มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น

ความแตกต่างระหว่าง REIT และ Property fund

ทั้ง REIT และ Property fund ต่างมีวัตถุประสงค์ลงทุนเพื่อหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่ REIT มีการจัดการการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแล และสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างจาก Property fund บางประการ ดังนี้

หัวข้อ Property fund REIT
ลักษณะทั่วไป
โครงสร้างทางกฎหมาย กองทุนรวม กองทรัสต์
ขนาดขั้นต่ำ ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท เท่ากัน
จำนวนผู้ถือหน่วย ตอนจัดตั้ง ≥ 250 ราย
หลังจัดตั้ง ≥ 35 ราย 		เหมือนเดิม
การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) REIT manager ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมหรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต.
นายทะเบียน ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท.
การลงทุนของกอง
ประเภททรัพย์สินหลัก ที่ลงทุนได้ Positive list ตามเกณฑ์ ก.ล.ต. ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่า จะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือ ผิดศีลธรรม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างประเทศ ทำไม่ได้ ทำได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำไม่ได้ ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
การกู้ยืม (Leverage Limit) ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade
การเสนอขายและจัดสรรหน่วย
เกณฑ์การเสนอขาย อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้ แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่าง เท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อ จนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First) ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์ เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
แนวทางการกำกับดูแล คล้ายกองทุนรวม คล้ายบริษัทจดทะเบียน
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี ไม่กำหนด จัดทุกปีภายใน 4 เดือน นับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี
เกณฑ์การได้มาจำหน่ายไป ซึ่งสินทรัพย์ / รายการที่เกี่ยวโยงกัน ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการ ทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือ หน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ
การดำรงสถานะ (free float) ไม่กำหนด มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกัน ไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)
ภาษี
  • กองทุนไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
  • ผู้ถือหน่วยบางกรณีไม่เสียภาษี เงินปันผล เช่น กรณีบริษัทจดทะเบียน ที่ลงทุนในหน่วยลงทุน โดยถือ 3 เดือน ก่อนหน้า และ 3 เดือนหลังจากวันจ่าย เงินปันผล จะไม่ต้องนำเงินปันผล มารวมคำนวณเสียภาษี
  • ระดับทรัสต์ไม่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
  • ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกประเภทเสียภาษี